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法规内容  本文仅供参考,如需引用请以正式文件为准
发文标题: 关于印发《资产评估准则——珠宝首饰》等三个准则征求意见稿的通知
发文文号: 中评协[2009]164号
发文部门: 中国资产评估协会
发文时间: 2009-9-22
实施时间: 2009-9-22
法规类型: 项目管理法规
所属行业: 社会服务业--会计师事务所等中介机构
所属区域: 中国
阅读人次: 3978
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发文内容:
各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会):
  为完善我国资产评估准则体系,规范注册资产评估师执业行为,中国资产评估协会组织起草了《资产评估准则——珠宝首饰》(征求意见稿)、《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)和《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)。现将三个征求意见稿及起草说明印发你们,请组织在本地区评估行业和相关单位征求意见。
  请各地方协会认真贯彻执行《评估准则征求意见工作指引》的有关要求,支持和指导准则联络员做好评估准则征求意见工作。
  请将书面意见于2009年10月31日前反馈我会专业标准部。征求意见过程中相关问题请及时与我会联系。
  联系人: 陈明海 李哲
  联系电话: (010)88191734、88191795
  传  真: (010)88191795
  电子邮箱: biaozhun@cas.org.cn
  附件:1.《资产评估准则——珠宝首饰》(征求意见稿)
  2.关于《资产评估准则——珠宝首饰》(征求意见稿)的起草说明
  3.《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)
  4.关于《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)的起草说明
  5.《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)
  6.关于《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)的起草说明
  二○○九年九月二十二日

  附件1:
  资产评估准则--珠宝首饰
  (征求意见稿)
  第一章 总 则
  第一条 为规范注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则--基本准则》,制定本准则。
  第二条 本准则规范珠宝首饰价值评估和相关信息的披露。
  第三条 本准则所称珠宝首饰,是指珠宝玉石和/或贵金属的原料、半成品及成品。其中贵金属不包括未经提炼的矿石。
  第四条 本准则所称珠宝首饰评估,是指注册资产评估师(珠宝)依据相关法律、法规和资产评估准则,在对珠宝首饰进行鉴定分级的基础上,对珠宝首饰的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
  第五条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当遵守本准则。
  第六条 注册资产评估师(珠宝)执行与珠宝首饰价值估算相关的其他业务,可以参照本准则。
  第二章 基本要求
  第七条 从事珠宝首饰评估业务的资产评估机构应当具有财政部门颁发的相应资质证书,签署珠宝首饰评估报告的人员必须具有国家注册资产评估师(珠宝)证书。
  第八条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当遵守相关法律、法规、资产评估基本准则以及有关珠宝首饰的国家标准,并考虑其他评估准则的相关规定。
  第九条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当具备相应的专业胜任能力。当缺乏执行某项特定业务所需的相关专业知识和经验时,可以聘请相关专家协助工作,但应当采取必要措施确信专家工作的合理性,并对专家的工作负责。
  第十条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得以预先设定的价值作为评估结论。
  第三章 操作要求
  第十一条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和评估报告使用者。
  第十二条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当依据《资产评估准则--评估程序》,履行基本评估程序,可以结合珠宝首饰评估业务的具体情况,制定并实施适当的具体评估步骤。
  第十三条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当对被评估的珠宝首饰进行实物确认,明确珠宝首饰的存在状态。
  第十四条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当关注评估对象的权属,要求委托方或者相关当事方对珠宝首饰的权属做出承诺。注册资产评估师(珠宝)应当对珠宝首饰的权属相关资料进行必要的查验。
  第十五条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当对珠宝首饰进行鉴定和品质分级。在对评估对象进行鉴定和品质分级时,应当采用相应的国家标准及行业标准。如果没有相应的国家及行业分级标准,可以采用国内外珠宝业通用的分级体系,并在评估报告中明确说明。注册资产评估师(珠宝)可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定(分级)结论,但是需要对其结论进行验证。
  第十六条 注册资产评估师(珠宝)应当通过恰当的方式获得珠宝首饰的市场信息,并对其真实性、可靠性进行必要的判断。
  第十七条 注册资产评估师(珠宝)在调查过程中收集的相关信息资料通常包括:
  (一)评估对象目前和历史状况。如果来源、历史能够增加或降低评估对象的价值,需收集相应的证明资料;
  (二)评估对象以往的评估及交易情况,相同或者类似珠宝首饰的评估及交易情况;
  (三)评估对象的市场需求、市场前景及同类产品的市场竞争状况;
  (四)类似珠宝首饰的市场价格信息;
  (五)可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况及其前景;
  (六)可能影响评估对象的价值特征;
  (七)其他相关信息资料。
  第十八条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当考虑珠宝首饰是否具有无形资产价值。如果有,应当予以充分说明。
  第十九条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,可以根据评估目的和珠宝首饰具体情况进行合理假设,并披露其对评估结论的影响。
  第四章 评估方法
  第二十条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性,并恰当选择评估方法。
  第二十一条 注册资产评估师(珠宝)使用市场法时,应当:
  (一)明确是否存在公开、活跃的交易市场,是否能够获取到足够数量的可比销售数据,以及数据的可靠性;
  (二)收集评估对象以往的交易信息、相同或者类似珠宝首饰交易的市场信息;
  (三)确定若干相同或者类似的珠宝首饰作为参照物,充分考虑其价值因素的可比性;
  (四)了解不同交易市场或者不同市场级别的价格水平可能存在差异,并根据评估对象的具体情况,确定可以作为评估依据的合适的交易市场,或者对市场差异做出调整;
  (五)根据评估对象与参照物之间的区别,以及市场级别、市场交易条件等因素的差异,对相同或者类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整。
  第二十二条 注册资产评估师(珠宝)使用成本法时,应当:
  (一)明确被评估的珠宝首饰是可以复制、可以再生产,或者存在年代、品质、来源、状态等方面相似的替代品,考虑成本法的适用性;
  (二)合理确定重置成本的构成要素,明确珠宝首饰的重置成本包括材料成本、制作成本、相关税费、合理利润及其他费用;
  (三)明确重置成本可以划分为更新重置成本和复原重置成本;
  (四)合理确定珠宝首饰是否存在实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值。
  第二十三条 注册资产评估师(珠宝)使用收益法时,应当:
  (一)明确收益法一般适用于具有独立获利能力且获利能力可以量化的珠宝首饰;
  (二)明确除用于租赁、展览等持续经营活动并具有收益能力外,珠宝首饰一般较少采用收益法进行评估;
  (三)对用于估算收益和支出的数据进行分析,合理预测未来收益;
  (四)合理确定收益期限;
  (五)对用于估算资本化率或者折现率的数据进行分析,合理确定资本化率或者折现率;
  (六)分析租约等法律文件内容对被评估珠宝首饰价值可能具有的影响。
  第二十四条  注册资产评估师(珠宝)对同一珠宝首饰采用多种评估方法时,应当对所获得的各种初步价值结论进行分析,形成合理评估结论。
  第五章 披露要求
  第二十五条 注册资产评估师(珠宝)执行珠宝首饰评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则--评估报告》编制评估报告,在评估报告中充分披露必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
  第二十六条 注册资产评估师(珠宝)在编制珠宝首饰评估报告时,应当反映珠宝首饰的特点。通常包括以下内容:
  (一)应当恰当地描述评估对象,描述珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征,同时根据评估对象的特点和评估业务的具体情况,确定需要描述的内容,并突出描述影响价值结论的关键性特征;
  (二)在评估报告中明确说明珠宝首饰评估的价值类型及其定义;
  (三)对评估程序实施过程的描述,应当反映对珠宝首饰的实物及其市场的调查过程和评定估算过程;
  (四)应当明确珠宝首饰是否存在抵押及其他限制情况。
  第二十七条 评估报告中应当披露所有直接影响评估结论的假设条件或者限制条件,并说明其对价值的影响。
  第二十八条 注册资产评估师(珠宝)可以根据评估业务的性质,确定珠宝首饰评估报告的详略程度。
  第六章 附 则
  第二十九条 本准则自2010年XX月XX日起施行。

  附件2:
  关于《资产评估准则--珠宝首饰》(征求意见稿)的起草说明
  为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《资产评估准则--珠宝首饰》(征求意见稿)的内容和相关背景,更好地提出修改意见,现将有关起草情况说明如下:
  一、 《资产评估准则--珠宝首饰》制定的必要性
  《资产评估准则--珠宝首饰》(征求意见稿)是在《珠宝首饰评估指导意见》的基础上修订而成。珠宝首饰属于特殊资产,珠宝首饰评估是资产评估的重要组成部分。为了规范珠宝首饰评估执业行为,2003年我国设立了注册资产评估师(珠宝)执业资格考试制度,中国资产评估协会也于2003年颁布了《珠宝首饰评估指导意见》。《珠宝首饰评估指导意见》对规范珠宝首饰评估执业行为、推动我国珠宝评估事业的发展起到了重要的指导作用。5年多来,珠宝首饰评估理论不断完善,已建立起专业的珠宝首饰评估执业队伍,积累了珠宝首饰评估实务经验。为了进一步完善资产评估准则体系,使珠宝首饰评估准则在结构、术语和内容上与新发布的中国资产评估准则体系相衔接,更好地适应珠宝首饰评估事业的发展,非常有必要对《珠宝首饰评估指导意见》进行修订,使之完善、更新,并提升到实体准则层次,更好地规范和指导珠宝首饰评估执业,更好地为市场经济服务。
  二、 起草的指导思想
  1. 定位明确。《资产评估准则--珠宝首饰》在中国资产评估准则体系中的层次定位为具体准则。
  2. 突出专业特点。《资产评估准则--珠宝首饰》作为中国资产评估准则体系的重要组成部分,要充分体现珠宝首饰评估的特点,凸显其专业性。在《珠宝首饰评估指导意见》修订过程中,对其中涉及已公布的两个基本准则和程序性准则等有规定的内容,在本准则中都不再重复,重点对珠宝首饰评估中独特的或共性的问题进行规范,力求详略得当。
  3. 借鉴国际经验与结合国情相结合。本准则在起草过程中注意借鉴国际珠宝首饰评估的经验,力求与国际接轨,同时兼顾了我国珠宝首饰评估理论和实践发展的状况。
  三、起草过程
  2008年11月,中评协确定对《珠宝首饰评估指导意见》进行修订。中评协珠宝首饰艺术品评估专业委员会(以下简称“珠宝评估专委会”)编制了“《珠宝首饰评估指导意见》修订调查问卷”,向珠宝评估专委会委员、注册资产评估师(珠宝)、全国各级珠宝质检机构、珠宝评估机构、珠宝院校、珠宝企业等广泛征求意见,根据反馈意见对《珠宝首饰评估指导意见》进行了初步修改。同时收集、翻译了国外珠宝首饰评估方面的大量理论和实践资料,重点对珠宝首饰评估涉及的术语、评估理论、方法等问题进行了深入研究,形成基础研究成果,并且将研究成果反映到修改稿中。2009年4月召开准则修订研讨会,组织珠宝界和评估界专家进行讨论和修改,然后征求部分资产评估准则技术委员会专家的意见,集思广益,数易其稿,于2009年9月初形成了本征求意见稿。
  四、主要内容
  本准则包括“总则”、“基本要求”、“操作要求”“评估方法”、“评估披露”和“附则”,共6章29条。
  “总则”主要内容包括:制定目的和依据;珠宝首饰的定义;珠宝首饰评估的定义;适用范围。
  “基本要求”主要内容包括:对珠宝首饰评估机构和评估人员的资质要求;从事珠宝首饰评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力等。
  “操作要求”主要内容包括:评估基本事项的明确;评估对象的确认与鉴定;信息资料的收集要求;合理假设等。
  “评估方法”主要内容包括:方法选择;市场法、成本法、收益法的运用及其基本要求。
  “评估披露”主要内容包括:评估报告出具的基本要求;评估报告的披露内容和具体要求。
  “附则”主要明确准则生效日期。
  五、重要事项说明
  (一) 关于珠宝首饰的定义
  珠宝首饰的定义是广义上的,不仅包括由珠宝玉石和/或贵金属材质组成的并用于佩戴、装饰或收藏用的成品,而且也包括珠宝玉石的原料和半成品,以及贵金属的原料和半成品,但不包括未经提炼的矿石。
  (二) 关于珠宝首饰评估的定义
  对珠宝首饰评估的定义对于明确执业行为具有重要意义。由于珠宝首饰评估是建立在对珠宝首饰进行鉴定分级的基础上的,因此强调对珠宝首饰估价前,必须对珠宝首饰进行鉴定和分级。
  (三) 关于评估方法的选择
  珠宝首饰评估通常采用市场法和成本法,在评估无租赁市场或收益潜力的珠宝首饰时,很少采用收益法。在珠宝首饰评估准则中列出收益法,一是满足评估方法的完整性,二是希望在珠宝评估执业过程中和学术界对收益法进行不断探索和研究,使收益法的应用不断完善。

  附件3:
  以出资为目的的评估指南
  (征求意见稿)
  第一章 总 则
  第一条 为规范注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据相关法律法规及《资产评估准则──基本准则》,制定本指南。
  第二条 本指南所称以出资为目的的评估,是指注册资产评估师运用评估技术,对公司股东或者发起人用于出资的非货币资产价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。
  第三条 以出资为目的的评估业务包括:
  (一)工商登记受理的有限责任公司或者股份有限公司设立或者增资时,对作为股东或者发起人出资的非货币资产进行的资产评估;工商登记受理的其他非公司法人类型企业所涉及的以非货币资产出资的资产评估;
  (二)在验资或者申请工商登记时,因资产状态、使用方式、市场环境、评估假设等发生显著变化导致资产价值发生重大变化,对用于出资的非货币资产重新进行的资产评估;
  (三)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。
  第四条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当遵守本指南。
  第五条 本指南所称非货币资产与《中华人民共和国公司法》等相关法律法规规定的非货币财产内涵一致。
  第二章 基本要求
  第六条 出具以出资为目的评估报告的评估机构,应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书。
  第七条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当对评估对象是否可以用于出资予以适当关注,但是不应对评估对象是否可以作为出资资产进行确认或者发表意见。
  第八条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当理解以出资为目的的评估业务的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接。
  注册资产评估师获知出资资产及出资人身份虚假时,应当拒绝承接或者终止执行该项评估业务。
  第九条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当关注评估对象作为出资资产的权属状况,并对权属状况予以披露,必要时应当要求委托方提供律师出具的法律意见书。
  第十条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当遵守相关法律、法规和资产评估准则,恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,避免出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏,不得以预先设定的价值作为评估结论。
  第十一条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当独立开展评估业务,进行分析、估算并形成专业意见,必要时可以聘请相关专家协助工作,但是应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
  评估机构、注册资产评估师、业务助理人员和外聘专家应当与委托方以及其他相关当事方无利害关系。
  第十二条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当根据评估业务具体情况合理确定评估假设。
  当评估程序或者条件受到限制,注册资产评估师无法确信评估结论的合理性时,不得出具评估报告。
  第十三条 遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日以出资为目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任。
  委托方和相关当事方应当提供必要的资料,并对资料的真实性、合法性和完整性负责。
  恰当使用以出资为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任。
  第三章 评估要求
  第十四条 以出资为目的的评估业务涉及的评估对象通常包括实物、知识产权、土地使用权、股权以及其他可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产;评估对象通常由多项资产或者多项资产与负债组成。
  评估对象作为出资资产应当符合法律、法规和国务院制定的相关规范。
  第十五条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当关注相关法律法规中对非货币资产出资的限制以及不得出资的情形,通常包括:
  (一)股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的资产等作价出资;
  (二)出资资产必须权属清晰、权能完整、依法可转让;
  (三)实物和知识产权原则上应当以所有权出资;
  (四)股东以土地使用权出资时,必须依法享有土地使用权。
  第十六条 评估对象为重组改制企业部分资产与负债时,注册资产评估师应当关注的内容通常包括:
  (一)资产的权利人与出资人是否一致;
  (二)出资人的经济行为是否需经批准,并经相关管理部门审查同意;
  (三)设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离;
  (四)在建工程、存货、往来款项、银行借款等相关的经济合同中所约定的权利与义务转移条款;
  (五)企业重组改制方案及批复文件和相关法律意见书等。
  第十七条 注册资产评估师执行以单独的实物资产出资为目的的评估业务,应当关注单独出资的实物资产与企业价值评估中作为要素资产的实物资产的价值内涵是否一致,遵循相关税法规定,结合评估对象的实际情况,合理确定评估值并说明是否包含相关税费等。
  第十八条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
  第十九条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,依照机器设备、不动产、无形资产、企业价值等相关评估准则规定,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性,恰当选择一种或者多种评估方法。
  第二十条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当关注评估对象可使用期限对其价值的影响,土地使用权应当按用地的法定可使用期限评估其价值,其他无形资产应当结合其法定保护期限及受益期限评估其价值。
  第二十一条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,采用收益法评估无形资产时,应当结合评估对象可实现的生产规模、市场份额、技术及管理水平等因素综合判断,不得采用脱离实际的或者缺乏可实现性的预测。
  第二十二条 评估对象为移地使用或者改变用途使用的机器设备时,注册资产评估师应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响。
  第二十三条 评估对象为资产与负债时,注册资产评估师应当依据同口径的审计后财务数据,结合各类资产的特点,分别选用适当的评估方法对各类资产价值进行评估,依照评估程序对各项负债进行确认,以净资产方式列示其价值。如果选用收益法评估,应当关注净资产的价值内涵及构成,分析评估结果中是否包含单独的商誉及特许经营权等法律法规规定禁止出资的资产价值,并分别予以扣除。
  第二十四条 评估对象为股权资产时,注册资产评估师应当结合评估对象的特点以及所具备的客观条件,恰当选择评估方法,同时应当关注股权公司是否存在注册资本尚未缴足、章程约定或者规定不得转让、应当报批而未获批准、已被设立质权或者依法冻结等瑕疵事项对评估结论及使用的影响;评估业务涉及上市公司股权时,应当遵循相关法律法规规定。
  第二十五条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,对同一评估对象采用多种评估方法时,应当对形成的各种初步结果进行分析,在综合考虑不同评估方法和结果的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上,形成合理评估结论。
  第二十六条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,按照相关规定土地使用权、矿业权等部分资产另外委托其他专业评估机构出具专业报告并履行了相关备案程序,资产评估报告需要引用其评估结果时,应当关注相关资产处置方案办理结果以及专业报告中评估对象的价值内涵,当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时,应当在评估结果中合理考虑这部分负债。
  第四章 披露要求
  第二十七条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则--评估报告》编制评估报告,并进行恰当披露。
  第二十八条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论,其中应当重点披露以下内容:
  (一)评估对象的具体描述;
  (二)价值类型的定义;
  (三)评估方法的选择过程和依据;
  (四)评估方法的具体运用,结合相关计算过程、评估参数等加以说明;
  (五)关键性假设及前提;
  (六)关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源;
  (七)在使用企业提供的财务等申报资料时所作出的重大或者实质性调整;
  (八)采用多种评估方法时,形成最终评估结论的分析及确定过程;
  (九)评估结论成立的限制条件;
  (十)评估对象法律权属情况说明和相关资料来源说明;
  (十一)与评估对象相关的重组方案及法律意见书;
  (十二)其他需要特别说明的事项。
  第二十九条 注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务,应当在评估报告中披露评估基准日后的有关事项,并提请报告使用者关注其对评估结论的影响。
  第五章 附 则
  第三十条 本指南自2010年XX月XX日起施行。

  附件4:
  关于《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)的起草说明
  为规范以出资为目的的评估行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,中国资产评估协会(以下简称“中评协”)组织起草了《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)。为便于评估机构、注册资产评估师、相关部门及各方人士全面理解《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿),现将有关起草情况说明如下。
  一、制定《以出资为目的的评估指南》的必要性
  (一)提高以出资为目的的评估执业质量的现实需求
  根据《公司法》、《公司登记管理条例》和《公司注册资本登记管理暂行规定》等有关法律法规规定,对有限责任公司或者股份有限公司设立登记、变更登记所涉及非货币财产出资的价值需要进行评估。
  财政部、国家工商行政管理总局于2009年3月联合发布《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》,强调以非货币财产出资应进行资产评估,规定“以非货币财产出资评估,投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行”,明确了非货币财产出资评估作价的主体,要求中评协加强行业自律和专业指导工作,以提高资产评估的执业质量、行业公信力和影响力。而制定相关准则,加强对以出资为目的的评估业务的规范和指导,是提高评估执业质量的重要保障。
  以出资为目的的评估有别于其他目的的评估业务,对评估师的执业要求、关注重点、评估处理原则、报告披露事项等方面有其特殊之处。在市场经济不断发展的同时,社会各界对非货币财产出资评估的需求也呈迅速上升趋势。随着评估实践的不断发展,制定《以出资为目的的资产评估指南》,对促进以出资为目的的资产评估执业质量提高具有很强的现实性和必要性,亦已成为行业内外的共识。
  (二)对以出资为目的的评估业务进行监管的迫切要求
  实践中,评估对象无论是实物资产、无形资产,还是股权、资产及负债,均存在评估方法的选择和评估结论确定问题。由于非货币财产出资的多样性及其对公司或企业未来发展具有的重要影响,加强对非货币财产出资评估的管理尤为重要。制定具有较强的操作性的《以出资为目的的评估指南》,可以为以出资为目的评估业务监管工作提供依据,有利于加强对以出资为目的评估业务的监管。
  (三)防范执业风险,维护各方合法权益的重要保障
  我国实行的是法定资本制,公司得以持续经营的重要前提之一是其有与注册资本相适应的充足资产。为此,《公司法》明确规定“作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价”。股东虚假出资或出资不实均可能使公司成为“空壳”,一旦公司经营陷入困境,债权人要求主张权利,执行公司财产时没有有价值的财产可供执行,债权即落空。由此可见,以出资为目的的评估结论直接关系到公司注册资本,以及市场交易主体的交易安全。
  《以出资为目的的评估指南》的出台,在规范注册资产评估师和评估机构评估执业行为的基础上,为注册资产评估师和评估机构明确执业责任,履行执业义务提供了重要依据,不仅起到合理防范执业风险的作用,还有利于维护各方当事人的合法权益。
  二、起草的指导思想
  本征求意见稿起草过程中,遵循了以下指导思想:
  (一)定位准确
  资产评估准则体系是一个有机整体。其中,基本准则是准则体系的基础,《以出资为目的的评估指南》是其重要组成部分。在指南制定过程中,始终以基本准则为导向,在基本概念、基本术语上与基本准则保持一致,并立足准则体系框架,注重与基本准则、已颁布的其他评估准则的相互衔接。
  (二)突出原则性及可操作性、充分考虑相关各方的需求
  如何有效地协调好操作性和原则性问题,并兼顾相关各方的需求,是本征求意见稿起草过程中需要解决的重要问题。
  征求意见稿在充分总结以出资为目的的评估业务特点及实践中遇到的具体问题的基础上,充分考虑了工商行政管理部门及相关监管部门的要求,侧重对注册资产评估师应当关注的重点和评估处理原则等方面加以规范和指导,明确了注册资产评估师的义务,对关注出资资产权利的合法性和有效性等方面给出具体指导。
  三、起草过程
  2008年初,中评协成立《以出资为目的的评估指南》项目组。项目组由国家工商总局、科研单位、中评协和评估机构的领导和专家组成。在起草过程中,项目组多次召开项目研讨会,在融合各方意见的基础上,几易其稿,最终形成本征求意见稿。
  四、主要内容
  征求意见稿分“总则”、“基本要求”、“评估要求”、“披露要求”和“附则”五个部分。内容如下:
  第一章“总则”主要内容包括:指南制定的目的和依据、以出资为目的的评估业务定义、以出资为目的的评估业务内容、适用范围。
  第二章“基本要求”主要内容包括:评估机构的资格、执业目的、相关义务、胜任能力、应当关注的基本事项,评估假设,评估师与相关各方的责任。
  第三章“评估要求”主要内容包括:评估对象、关注重点、价值类型、评估方法、评估结果的确定等具体要求。
  第四章“披露要求”主要内容包括:评估报告出具的基本要求,反映出资资产特点的披露和具体要求、期后事项要求。
  第五章“附则”规定指南的实施时间。
  五、重要事项说明
  (一)关于以出资为目的的评估业务定义
  本征求意见稿针对评估实践中面临的实际情况,对以出资为目的的评估业务定义和类型做出了规定,旨在通过指南的规范,使得注册资产评估师及相关当事人明确以出资为目的的评估与其他目的评估之间的本质区别。
  除以公司登记为目的外,目前工商行政管理部门受理设立登记的企业还存在非公司法人类型,在其非货币出资涉及的资产评估业务中应当采用相同的执业标准,即同样适用本指南规定。
  公司登记设立时经常涉及以货币出资的投资者与非货币出资的投资者确定对价问题,以及新公司验资后的会计处理问题等,这些相关评估业务虽然均与公司登记设立有关,但是与非货币出资本身存在本质区别,不适用本指南的相关规定。
  《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》(财企[2009]46号)首次提出“在验资或申请工商登记时,验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发生显著变化,或者由于评估假设已发生重大变化,可能导致资产价值发生重大变化的”应当重新评估。目前,此类资产评估业务虽尚不多见,但该规定适应新的经济形势需要,有效地解决了实践中的困惑。
  (二)关于评估对象
  我国对非货币出资的规定相对比较宽泛,《公司法》没有禁止的非货币财产均可以出资。实践中已不乏股权、债权、林权、矿业权、公路经营权等非货币财产出资的个案。国有企业重组改制时,通常以其全部或部分资产作价出资,而债务由新公司承担。
  征求意见稿中参照《公司法》和《公司登记管理条例》有关释义及相关司法解释,在充分总结评估实践经验的基础上,对非货币资产评估对象进行了归纳,对评估对象的合法性及注册资产评估师关注重点进行了总结和要求。期望通过指南的规范,使注册资产评估师及当事人在确定评估对象过程中能够正确理解其内涵,明确其责任和义务。
  (三)关于评估要求
  为保证与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则之间的相互衔接,同时体现本指南的特点和可操作性,征求意见稿结合评估实践中的具体问题及典型案例,对注册资产评估师的执业要求、重点关注事项、评估处理原则以及选择资产评估方法时需要考虑的问题等进行了总结和提炼。
  对于实物、知识产权、土地使用权、股权等单项出资的资产评估应执行已颁布的各项评估准则,征求意见稿仅强调了将其作为出资资产进行评估时应当特别关注的问题,譬如评估对象可使用期限对其价值的影响、机器设备移位或者改变用途时对其价值产生的影响、单独出资的实物资产与作为要素资产的实物资产的区别及评估值是否含税等;针对采用收益法评估无形资产个案中存在的盲目预测问题,征求意见稿重申了收益预测的基本要求。
  企业重组改制以资产与负债出资的评估业务本身存在特殊性,也会涉及较复杂的法律问题以及与各中介机构的协调问题。为此,征求意见稿归纳总结了注册资产评估师在执业中应当关注的问题、注意事项,以及引用其他专业评估报告应关注的问题等。
  (四)关于披露要求
  本征求意见稿对评估报告的披露要求与《资产评估准则--评估报告》的要求基本一致,征求意见稿仅就出资资产的特点部分做出了规范要求。这体现了以出资为目的的评估指南的“定位”,使本指南与其他准则要求相衔接。同时,也突出了对以出资为目的的资产评估的特殊要求。

  附件5:
  投资性房地产评估指导意见
  (征求意见稿)
  第一章 引 言
  第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则--不动产》及《以财务报告为目的的评估指南(试行)》制定本指导意见。
  第二条 本指导意见所称投资性房地产评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。
  第三条 本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及应用指南相关定义下的投资性房地产,即企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
  第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。
  第二章 基本要求
  第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误,不得以预先设定的价值作为评估结论。
  第六条 评估机构、注册资产评估师、业务助理人员和外聘专家应当与委托方以及其他相关当事方无利害关系。
  第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
  注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
  第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与委托方协商执行投资性房地产评估业务的可行性,重点考虑以下因素:
  (一)是否能在约定的时限内充分获取评估对象的资料和信息;
  (二)对评估对象的法律权属资料的查验是否受到限制;
  (三)公允价值是否可以持续取得;
  (四)是否存在对形成合理评估结论具有重要影响的其他事项。
  当投资性房地产位于中国以外的国家或者地区时,还应当关注投资性房地产所在地的政策环境、法律制度等因素的影响。
  第九条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求以及评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对投资性房地产进行妥当分类。
  第十条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解各方为遵循相关会计核算、审计披露和评估准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
  第十一条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求,合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
  第十二条 注册资产评估师应当知晓,在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
  第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,一般情况下,应当对所评估的投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产存在状态并关注其权属,并要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对投资性房地产的权属资料进行必要的查验。
  注册资产评估师可以根据同一评估目的、连续评估下对投资性房地产存在状态的了解,合理确定本次评估现场勘察的方式和程度。
  第三章 评估对象
  第十四条 注册资产评估师应当知晓企业会计准则中投资性房地产的具体内容,并参照以下会计准则的要求,明确评估对象:
  (一)已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
  (三)某项房地产部分用于赚取租金或者资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或者资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或者资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
  (四)企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
  企业拥有并自行经营的旅馆饭店,其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入,该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
  第十五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当要求委托方明确评估对象,并全面了解评估对象的区位条件、法律和经济环境、实物和权益状况,掌握评估对象的主要特征。
  第十六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓评估对象对应的是单个建筑物单元,还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
  注册资产评估师应当知晓当作为出租建筑物的附属设备和设施是构成租金收益的组成部分时,应当将该附属设施和设备或者共用分摊部分纳入投资性房地产范围进行评估。
  第十七条 注册资产评估师应当知晓,投资性房地产的公允价值不反映为提高或者改善房地产而发生的未来资本性支出,也不应当反映由此带来的相关未来利益,除非获取相关的批准文件或者董事会决议。
  第四章 评估方法
  第十八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件,恰当选择市场法、收益法及其他评估方法。
  第十九条 注册资产评估师运用市场法和收益法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的租售案例,并对所收集的信息进行审慎分析,确保其来源是可靠和适当的。在选用租售案例时,应当关注案例的可比性,重点关注投资性房地产存在状态、交易条件及租约条件。
  第二十条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、房地产存在状态、面积、具体位置以及经营业态等,尤其要关注投资性房地产所带租约的差异,明确相关指标参数内涵,建立价值可比基础。
  第二十一条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定收益期限、净收益与折现率。
  (一)收益期限应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,并根据有关法律、法规的规定,合理确定;
  (二)应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断其在评估中的适用性和匹配性;
  (三)采用的折现率应当反映当前市场货币的时间价值和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致。
  第二十二条 注册资产评估师运用收益法执行投资性房地产评估业务,应当重点关注投资性房地产现有租约条款对公允价值评估的影响,包括租金构成、租期、免租期、续租条件、提前终止租约的条件以及约定租金相对于市场租金的差异等。
  其中,投资性房地产的收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
  第二十三条 注册资产评估师运用收益法执行投资性房地产评估业务,在预计未来收益时,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用客观正常的租金,并在评估报告中恰当披露租约情况。
  第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓市场法和收益法评估出的某建筑物的公允价值是包含土地价值的房地合一的市场价值。
  注册资产评估师应当重点关注该建筑物的会计核算中是否包含建筑物所占土地。在会计核算不包含土地的情况下,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估出的公允价值中扣减应当归属于土地的价值,并在评估报告中进行必要的披露。
  第二十五条 注册资产评估师应当知晓并在切实可行的情况下,排除在特殊条件或者情形下对投资性房地产价值可比基础的异常影响,如非常规的融资、售后租回、特殊对价或者折让等,且不应扣除投资性房地产在销售或者其它处置过程中可能发生的交易费用。
  第二十六条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用其他方法;如仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的可能范围,得出价值分析意见,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析意见的区别。
  第五章 评估披露
  第二十七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则──评估报告》、《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和本指导意见编制并由所在评估机构出具评估报告,并进行恰当的披露。
  第二十八条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程,合理理解评估结论,恰当使用评估报告。
  第二十九条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容:
  (一)评估对象的具体描述,包括但不限于总体情况和主要特点;
  (二)评估对象的权属状况;
  (三)价值类型的定义及其与会计准则或者相关会计核算、披露要求的对应关系;
  (四)评估方法的选择过程及具体应用,并结合相关计算过程、评估参数等加以说明;
  (五)关键性假设及前提,包括但不限于:已签租约合法有效并会实际履行,且不会无故终止和改变;已出租建筑物的经营业态不会发生重大改变;
  (六)关键性评估参数的测算和形成过程、相关数据的获取来源;
  (七)是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或者重大限制;
  (八)对企业提供的财务等申报资料所做的重大或者实质性调整;
  (九)注册资产评估师认为需要重点披露的其他事项。
  第三十条 在评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时,注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露,并在切实可行的情况下,对投资性房地产公允价值产生重大影响的可能范围做出合理估计,提请评估报告使用者注意。
  第三十一条 评估报告应当披露本次与前次基于相同评估目的的投资性房地产评估所采用的评估方法是否一致;当出现不一致时,应当描述相应的变动并说明变动原因。
  第三十二条 注册资产评估师认为必要时,可以在评估报告中对房地产市场的环境和发展趋势做出分析、说明和判断,并提请报告使用者密切关注市场风险。
  第六章 附 则
  第三十三条 本指导意见自2010年XX月XX日起施行。

  附件6:
  关于《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)的起草说明
  为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)(以下简称“《指导意见》”)的内容和相关背景,更好地提出修改意见,现将有关起草情况说明如下:
  一、 制定本评估指导意见的必要性
  投资性房地产是现代社会经济中的重要资产,是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分,是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
  (一) 适应会计准则新变化的需要
  目前,国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年,我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中,《企业会计准则第3号--投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容,目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
  国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求,中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,自2007年12月31日起施行。
  本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则--不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南(试行)》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
  (二) 进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要
  投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域,以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务,与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为,保护资产评估各方当事人的合法权益,非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见,以规范投资性房地产的评估行为。
  (三) 适应市场和提高执业水平的需要
  随着我国经济的快速发展,各种与评估业务相关的经济行为日益频繁,特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求,包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求,提高投资性房地产评估的执业水平,更好地服务于市场经济的发展,评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。
  二、 国际上投资性房地产评估规范情况介绍
  随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入,国际会计界对如何确定公允价值、提高公允价值计量的可靠性等方面与国际评估界进行了沟通,增进了双方的了解,对在会计准则中确立评估行业的地位起到了积极的促进作用。国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的评估协会在制订相应的评估准则时均十分关注会计准则方面的发展趋势,针对会计准则的变化做出了相应的调整,特别是在规范公允价值计量的评估方面,如投资性房地产评估领域。在英国,英国皇家特许测量师学会(RICS)从70年代开始制定以财务报告目的的评估操作规范,对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定。
  三、 起草的指导思想
  如何借鉴国际上的做法,同时结合实际情况,制定符合我国国情的投资性房地产评估规范,《指导意见》专家组经过认真研究,在起草过程中确定了以下指导思想。
  “明确定位”。《指导意见》在评估准则体系中的层次是定位在评估基本准则、具体准则和评估指南之下,是对《以财务报告为目的的评估指南(试行)》中涉及到投资性房地产评估的部分提出的具体指导性要求。《指导意见》作为资产评估准则体系的组成部分,同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。
  “突出重点,强调专业”。《指导意见》作为评估准则体系的重要组成部分,要充分体现投资性房地产评估的特点,凸显其专业性。在准则起草过程中,已发布的《资产评估准则--不动产》中有规定的内容,《指导意见》都不再重复,重点对投资性房地产评估在满足以财务报告为目的的评估中独特的或共性的问题进行规范,力求详略得当。
  “充分衔接”。同《以财务报告为目的的评估指南(试行)》一样,《指导意见》也强调了评估与会计、审计的衔接,要求评估在服务于财务报告时,要充分关注会计准则的要求,将评估和会计上的投资性房地产概念进行了衔接,突出了服务于财务报告目的的特点。
  “借鉴国际,兼顾国情”。《指导意见》起草过程中注意借鉴国际经验,力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨,以利于促进行业的国际化。同时,兼顾了我国的国情、评估实践和市场经济发展的状况,在投资性房地产评估规范的制订方面充分考虑了我国的实际情况,没有简单地模仿或照搬国外的条款。
  四、 起草过程
  2008年3月,中评协确定了投资性房地产评估指导意见(征求意见稿)起草项目组。项目组多次召开起草工作会议,收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料,对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究,总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果,形成自己的基础研究成果,通过对其进行归纳、提炼后形成草稿,并就草稿在行业内部进行了广泛讨论,征求了审计师及相关评估专家的意见,集思广益,数易其稿,于2009年8月形成了本征求意见稿。
  五、 主要内容
  本指导意见包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”,共六章33条。
  “引言”主要内容包括:制定目的和依据;相关定义;适用范围。
  “基本要求”主要内容包括:评估原则;从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力;执行评估业务的可行性;了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通;评估基准日;价值类型;现场勘察的要求。
  “评估对象”主要内容包括:评估对象的明确;评估对象的主要特征;评估对象及其公允价值的具体内容。
  “评估方法”主要内容包括:方法选择;信息收集;市场法、收益法、成本法的运用及其基本要求。
  “评估披露”主要内容包括:评估报告出具的基本要求;评估报告的披露内容和具体要求。
  “附则”主要明确准则生效日期。
  六、 重要事项说明
  (一) 关于投资性房地产的定义
  投资性房地产是《指导意见》所涉及到的重要定义之一,有别于一般的不动产。《指导意见》中的投资性房地产除了强调其实物、权益、区位等属性外,还十分注意与《企业会计准则第3号--投资性房地产》及应用指南中的相关定义的衔接。
  (二) 关于投资性房地产评估的定义
  对投资性房地产评估进行定义对于明确执业行为具有重要意义。投资性房地产评估体现了“以财务报告为目的的评估”,由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足会计信息的需要。
  (三) 关于评估对象
  由于投资性房地产的特殊性,以及以财务报告为目的这一要求,在投资性房地产评估实践中,明确评估对象是十分重要的工作。《指导意见》将评估对象单独作为一章加以规范,要求注册资产评估师关注评估对象的具体内容、主要特征,并与委托方、会计师充分协商,充分关注评估对象的特点对满足财务报告为目的这一要求的影响。
  (四) 关于专业沟通与信息可靠性的评估基本要求
  《指导意见》为满足会计信息可靠性的要求,在评估基本要求中规定了评估师要与企业、注册会计师等相关方进行沟通,与委托方协商执行投资性房地产评估的可行性,更好地理解投资性房地产评估业务会计准则和相关规定的要求。同时,还要求注册资产评估师应当获取充分信息,并进行审慎分析,确信信息来源是可靠和适当的。
  (五) 关于评估价值类型与会计计量属性衔接的规定
  《指导意见》规定“在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。该规定成为连接评估价值定义与会计计量属性的重要桥梁,将评估的价值类型与会计属性进行了衔接,将会计计量属性中的特殊规定直接作为评估的价值类型,避免了相关定义上的分歧,保持了理解上的一致性,能够更为有效地服务于会计计量的特定要求。
  (六) 关于以财务报告为目的的评估方法的特殊要求
  《指导意见》在评估方法的选择、评估数据、相关的考虑因素等方面突出了以财务报告为目的的评估的特点,其中:
  1. 确立了市场法和收益法是投资性房地产评估的适宜方法。同时,规定可以借助其他方法得出投资性房地产的公允价值,或价值分析意见,充分满足以财务报告为目的的评估的要求。
  2. 在市场法参照物的选择中,强调需要对所收集信息进行审慎分析,以满足会计计量可靠性的要求。市场比较法中强调了“交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态,房地产租约的差异”等重要的且容易被忽视的比较因素。
  3. 强调了在收益法的运用中,应当合理确定收益期限、净收益和折现率,注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。
 
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